Beaucoup de propriétaires l’ignorent : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait partie des charges récupérables auprès du locataire.
Mais à quel moment peut-on réellement la lui réclamer ?
Et surtout, comment éviter les erreurs qui rendent cette demande… illégale ?
Voici la règle officielle, les exceptions, les délais, et la meilleure stratégie pour ne jamais perdre un centime.
🟧 1. Qui paie la taxe d’ordures ménagères ?
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Le propriétaire reçoit l’avis de taxe foncière (la TEOM est incluse dedans).
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Le locataire doit la rembourser, car il bénéficie du service de collecte.
La loi est claire : la TEOM fait partie des charges récupérables (décret du 26 août 1987).
🟦 2. Quand peut-on réclamer la TEOM au locataire ?
👉 Uniquement après réception de l’avis de taxe foncière.
Vous ne pouvez pas inventer un montant ni le réclamer à l’avance.
Donc :
📌 La TEOM de l’année N se réclame à la fin de l’année N, dès que vous recevez l’avis d’imposition.
🟩 3. Deux méthodes sont possibles :
Méthode 1 : régularisation annuelle (la plus courante)
Vous réclamez la TEOM en une seule fois, lors de la régularisation des charges :
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Vous attendez l’avis de taxe foncière.
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Vous extrayez le montant exact de la TEOM.
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Vous envoyez au locataire :
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un décompte clair,
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une copie de la taxe foncière (partiellement masquée si besoin),
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le montant dû.
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Le locataire dispose ensuite d’un délai raisonnable pour payer.
Méthode 2 : provisions mensuelles (loyer + charges)
Si vous êtes en bail meublé ou bail non meublé avec provisions, la TEOM est intégrée dans les charges mensuelles.
Mais ATTENTION :
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Ce n’est pas une facturation définitive.
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Vous devez quand même faire une régularisation annuelle pour ajuster si le locataire a trop ou pas assez payé.
🟥 4. Jusqu’à quand peut-on réclamer la TEOM ? (délai légal)
Le propriétaire dispose de 3 ans pour récupérer la TEOM auprès du locataire.
Exemple :
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En 2026, vous pouvez réclamer les TEOM des années 2023, 2024 et 2025.
Après 3 ans, c’est prescrit : impossible de réclamer quoi que ce soit.
🟪 5. Cas particuliers (où la TEOM n’est PAS récupérable)
❌ Logement vacant (si aucun locataire n’occupait le bien)
Vous ne pouvez pas demander la TEOM à un locataire arrivé plus tard.
❌ Bail commercial / professionnel
Dépend du contrat. Pas automatique.
❌ Locataire parti : pas de facture rétroactive sans preuve
Vous devez prouver :
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sa période d’occupation,
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le montant exact de la TEOM.
🟫 6. Comment calculer la part du locataire ?
Si le logement a été occupé toute l’année → le locataire paie 100 %.
S’il a été occupé partiellement → on calcule au prorata des mois d’occupation.
Exemple :
Montant TEOM = 240 €
Locataire présent 9 mois → 240 × 9 / 12 = 180 €
🟨 7. Comment présenter la demande au locataire ? (message prêt à envoyer)
Bonjour,
Conformément aux charges récupérables prévues par la loi, je vous transmets le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour l’année 2026.Le montant récupérable est de : [montant] €.
Vous trouverez ci-joint l’extrait de la taxe foncière correspondant à cette somme.Merci de procéder au remboursement sous 7 jours.
Cordialement.
Je peux l’adapter selon ton style si tu veux.
🟩 8. En résumé : QUAND réclamer la TEOM ?
| Situation | Moment où réclamer |
|---|---|
| Bail vide | Après réception de l’avis de taxe foncière |
| Bail meublé avec provisions | En régularisation annuelle |
| Locataire parti | Dans les 3 ans + justificatifs obligatoires |
| Provisions insuffisantes | Régularisation obligatoire |
| Provisions trop élevées | Vous devez rembourser |
📌 Conclusion : le bon timing, c'est l'avis de taxe foncière !
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Vous recevez la taxe foncière →
➡ Vous réclamez immédiatement la TEOM. -
Vous avez 3 ans pour la récupérer.
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Le locataire doit payer, sauf cas exceptionnels.